保利发展2023年业绩发布，去库存、调结构开创品质“新赛道”
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4月22日晚，保利发展（600048）披露2023年年报。年报显示，保利发展2023年全年实现营业收入3468亿元，同比增长23.42%；全口径销售额4222亿元，升至行业第一。出于谨慎性原则，公司对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元，最终实现归母净利润120.67亿元，同比下降34.13%。
2023年，保利发展提出行业进入“高质量发展的品质时代”，围绕“稳增长、去库存、调结构”的经营中心任务，全年实现了良好的经营业绩，资产、资源结构不断优化，产品和服务品质持续提升，可持续发展能力不断增强。
按照规划，保利发展正在开创品质“新赛道”，公司将以客户为中心，持续推进产品品质提升。公司还表示，房企要积极向“新质生产力的基础设施服务商”转型，从区域布局、产品业态到供应链技术创新、服务输出等方面，为新质生产力提供硬件支撑和软件服务，持续助推社会经济的高质量发展。
城市聚焦优势凸显坚持高质量拓展
根据年报，保利发展2023年度实现营业收入3468亿元，同比增长23.42%，增速在国内龙头房企中排名第一，营收规模增长源于竣工和结转规模带动。
2023年，公司实现签约面积2386.12万平方米，实现签约金额4222.37亿元。据中指研究院发布的数据，2023年保利发展位居TOP10房企销售额排行榜第一。
在市场持续低迷的环境下，保利发展逆势拓展实现销售领先，不仅显示了资金方面的底气，更体现了对市场的洞察。保利发展认为，只有保持持续发展，不断补充新的优质资源，才能带来整体资源结构的不断优化。
保利发展坚持高质量拓展，体现在深耕核心城市，注重投资回报的确定性。早在2021年公司就提出了聚焦核心城市的战略，截至2023年年末，公司拓展金额中99%位于38个核心城市；38个核心城市的市场占有率达6.8%，同比提升0.7个百分点。其中，市占率超过10%的城市共27个。
深耕核心城市模式下，公司开发效率和去化速度均有改善，比如2023年新获取项目中有40%实现当年开盘，并贡献签约金额超300亿元，2022年新获取项目截至2023年末已收回全部股东投入。报告期末，公司土地储备计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，增量项目1182万平方米，存量项目占比下降8个百分点；核心38城面积储备占比近7成，提升2.4个百分点，资源结构不断优化。
财务业绩稳健扎实结转规模有保障
为实现平稳健康发展，保利发展在现金流、负债结构、融资利率等方面持续优化，同时顺应行业趋势，适当计提减值，夯实业绩。
现金流方面，2023年公司实现经营活动现金流量净额139亿元，连续6年为正。经营活动现金流的自我平衡是行业低迷期的核心竞争力所在，表明保利发展能够依靠自身经营，实现造血正循环。
销售方面，公司秉持“有现金”的销售理念，抢销售的同时，加强按揭和待收房款回收，全年回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2个百分点。公司通过加速参股项目投资回收、多种方式盘活预售监管资金、加快退税等，累计增加可动用资金529亿元。同时，竣工规模稳定增长为未来的结算收入打下基础。全年竣工面积4053万平方米，同比增长2%；完成29.1万套品质交付，同比增长12%。
报告期末，公司货币资金余额1480亿元，保持在总资产10%左右的合理水平。此外，公司报告期末合同负债达3772亿元，已售待回笼资金约966亿元，未来可动用资金充裕、收入有保障。
资产负债结构方面，报告期末，公司剔除预收款项后资产负债率为67.14%，净负债率为61.2%，分别较期初下降1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28，“三道红线”保持一贯绿档水平。
值得一提的是，受美元加息影响，房企境外美元债的资金成本显著高于境内，且受汇率波动影响较大，截至目前，公司已将境外美元债全部清偿。
融资空间方面，报告期末，公司有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元，综合融资成本约3.56%，较上年末下降36个BP；公司直接融资占有息负债比重16.31%，仍有较大提升空间。年内公司新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%。其中，三年期直接融资成本最低降至3%。
会计政策方面，保利发展一贯采取保守策略，投资性房地产采用成本法计量，且每年计提折旧。同时公司保持谨慎的收入确认政策，项目完成交付后才确认收入，资产质量稳健扎实。保利发展表示，公司始终坚持稳健可持续的发展理念，兼顾规模增长及风险防范，保持健康的资产结构。
敏锐把握形势提升产品品质
2023年，房地产行业持续调整，机遇与风险并存，对房企的管理能力提出挑战。保利发展凭借富有前瞻性的战略规划和强有力的执行力，逐渐构筑起领先的竞争优势，最终穿越周期实现可持续发展。
保利发展对形势的研判和策略的调整在其每年发布的行业白皮书中有迹可循。2022年初，公司在白皮书中首次提到房地产行业呈现“五化”趋势(即去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化)，因此房企应加快探索新的发展模式，保持稳健的财务风格，聚焦擅长的领域和市场，紧抓结构性机会。2023年，公司进一步提出行业进入“品质时代”。
在战略指引下，保利发展坚定推进产品品质提升，2023年，公司落地“天、悦、和”产品系项目79个，持续打造标杆产品，产品系建设进入成势阶段。通过稳健经营，公司市场占有率不断提升。2023年，公司市占率达到3.6%，同比提升0.2个百分点。
业内人士分析指出，保利发展不仅拥有国资央企一流的防风险能力，而且能够不断根据市场变化进行自我创新与突破，在行业下行周期中形成了自身的核心竞争力。同时，公司根据多年管理经验沉淀出的“总部+城市平台”扁平两级管理架构，既保障了总部敏锐的市场触觉和对公司业务全局的把控，又保障了公司上下步调一致的高效执行力和快速的应变调整能力，成为行业头部企业中少有的组织架构，是公司能有效应对历次市场调控、穿越周期保持稳健经营的一个重要优势。
审读：彭勇
来源：中国证券报
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