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增收不增利,新晋销冠王保利发展如何破局

摘要 小枫来为解答以上问题。增收不增利,新晋销冠王保利发展如何破局,这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧~.~!  作为去年销售规模新...

小枫来为解答以上问题。增收不增利,新晋销冠王保利发展如何破局,这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧~.~!

  作为去年销售规模新晋“一哥”,保利发展(600048)获得了市场更多的关注。

  4月29日,保利发展公布了2024年第一季度业绩。数据显示,保利发展实现营业收入497.48亿元,同比增长24.51%,受项目结转毛利率、权益比例下降等影响,净利润39.83亿元,同比增长0.44%,归属于上市公司股东的净利润22.24亿元,同比下降18.28%。

  而近日公布的2023年年报数据也显示,去年,保利发展实现营业总收入3468.9亿元,同比增长23.4%;归母净利润120.7亿元,同比下降34.1%。

  从去年年报和今年一季度报告来看,保利发展均面临着“增收不增利”的局面,那么,保利发展又将如何破局呢?

  毛利率下滑、利润承压

  今年一季度,保利发展的归母净利润继续下滑。4月29日,保利发展公布了2024年第一季度业绩,数据显示,保利发展实现营业收入497.48亿元,同比增长24.51%,受项目结转毛利率、权益比例下降等影响,净利润39.83亿元,同比增长0.44%,归属于上市公司股东的净利润22.24亿元,同比下降18.28%。

  从去年全年业绩来看,在营收增两成的情况下,保利发展净利润下降超三成。对此,保利发展也在年报中解释了原因,其表示:“归母净利润同比下降34.1%,主要是因为前期低利润项目成为结转主力,导致毛利率水平下降,投资收益规模下降以及计提资产减值准备增加。”

  先从计提减值准备来看,保利发展出于谨慎性原则,此次计提50.4亿元的资产减值准备,其中存货跌价准备43.63亿元,长期股权投资减值准备6.77亿元,此次计提资产减值准备减少公司归母净利润32.82亿元。

  除去计提减值准备的影响外,保利发展盈利能力持续下滑。2023年,保利发展毛利率、净利率、归母净利率分别为16.0%、5.2%、3.5%,同比分别下降6.0、4.5、3.0个百分点,ROE(净资产收益率)也因利润率下行同比下降了3.2个百分点至6.1%。

  尤其是在毛利率方面,2021年、2022年、2023年保利发展的毛利率分别为26.80%、22.01%、16%,2023年相比于2021年跌去了10个百分点。

  虽然房地产行业毛利率下滑是不争的事实,但作为具有融资优势的央企,保利发展在同期央国企的表现中,毛利率下滑幅度也相对较大。从横向对比来看,2023年华润置地(开发业务)、中海地产的毛利率分别为20.7%、20.32%。

  从净利润总额来看,保利发展的归母净利润已经连续三年下滑。从2021年至2023年,保利发展归母净利润分别为273.9亿元、183.5亿元和120.7亿元,同比分别下滑5.39%、33.01%、34.1%。

  而华润置地、中海地产2023年的归母净利润分别为314亿元、256亿元,均在200亿元之上。虽然港股和内地主板会计准则不同,但是,保利发展的归母净利润规模也相对落后。

  对此,镜鉴咨询创始人张宏伟指出:“在地产开发业务不景气的时候,华润置地取代了中海成为新晋的‘利润王’,这是因为华润置地在非住宅业务这块的利润是有优势的,毛利率也相对较高,对整体盈利能力起到拉升作用,保利和中海在经营性业务利润方面是相对不足的;同时,单纯看开发业务的利润,中海和华润置地的城市战略是更加聚焦的,保利近年来为了冲规模,进驻了更多的城市布局,在有些城市拿下高价地,有些项目也存在降价销售的情况,这些都影响到了毛利率的表现。”

  “五化”趋势下谋求转型

  事实上,保利发展也认识到了发展中所遇到的问题,比如,在2023年的拿地中,保利发展新增地块中着力提升权益比和利润率。年报显示,2023年,保利发展共拓展项目103个,总地价1632亿元,权益地价1359亿元,同比提升26%,拓展权益比提升16个百分点至83%,公司新增项目税前成本利润率平均在15%以上。

  同时,保利发展在投资中也持续聚焦核心城市,提出以增量带动存量来优化土储结构。报告期末,公司土地储备计容建面7790万平方米,其中存量项目6608万平方米,增量项目1182万平方米,存量项目占比下降8个百分点;核心38城面积储备占比近7成,提升2.4个百分点。

  张宏伟建议:“面对目前市场分化的趋势,保利发展应进一步聚焦核心城市,逐步退出市场面收缩的城市,这是布局层面;另外,结合目前不动产的发展趋势,参考华润,保利可以进一步加大商业等非住宅业务的布局,这些经营类业务有更为稳定和持续的利润贡献。”

  对此,保利发展战略研究院也在年度《白皮书》中阐述了对行业未来发展认知和转型方向。保利发展认为,未来房企要顺应“去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局分化”的“五化”趋势;不能再走“三高”的粗放式发展道路,要维持适度杠杆,保持合理投资和土地储备,将投资聚焦到有确定需求的优质区域。

  保利发展战略研究院称,资产经营能力成为决定企业竞争力的关键因素,房企要从住宅开发思维向综合发展商思维转变,抓住新的消费需求、服务经济转型升级,在商旅、会展、体育、产业园区和数据中心等多元化、新一代的不动产业态中,探索新的发展机会。

  此外,在年报中,保利发展将转型方向定为:“以不动产投资开发为原点,有效整合行业生态内的建筑、物业、代理、资产经营等综合服务业态,并结合拉动内需、消费升级的产业导向,从客户与社区需求出发,在文旅、会展、康养等领域形成精品服务体系,为人民美好生活提供一站式综合解决方案。以产融结合为经营理念,通过资产证券化等创新方式,打通资产管理闭环,持续提升运营能力。”

来源:新京报

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