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滨江集团:行业内卷竞逐,代建寸土必争,看滨江如何红海突围

摘要 小枫来为解答以上问题。滨江集团:行业内卷竞逐,代建寸土必争,看滨江如何红海突围,这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧~.~!  ...

小枫来为解答以上问题。滨江集团:行业内卷竞逐,代建寸土必争,看滨江如何红海突围,这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧~.~!

  在本次会议中,滨江集团(002244)长期坚守产品主义,在品质与销量表现双优,凭借稳健经营的理念、优异的产品打造能力、与城投战略合作的业务优势,首次荣获“2024中国房地产代建运营优秀企业”。

  图:2024中国房地产代建运营优秀企业证书

  滨江集团可谓是第一批从事代建的房企,其代建业务最早可追溯到上世纪90年代,以戚老板为首的团队在杭州承接政府代建项目。自2017年起,由于代建项目监管难度较大,滨江集团品牌健康受到影响,为维护品牌主动弱化代建业务。

  时至今日,面对行业周期性波动,滨江集团宣布再次踏足代建领域,并于2023年8月完成团队组建,正式对外发声。此次重启代建业务,滨江集团在代建模式及业务方向深度思考并充分准备,制定了战术卧倒、城投战略合作及新一轮产品提升策略,以顺应市场形势的变化。

  主动卧倒,匍匐前进,保障主体稳健

  2024年开年,全国市场仍处于下行环境中,1-2月TOP100房企销售业绩仍处于磨底阶段,市场预期尚未恢复,经营安全、主体稳健仍是企业、政府与购房者共同关注的核心要点。

  为应对下行趋势,滨江集团提出“主动卧倒,匍匐前进”的战略指引,通过稳业绩、降负债、去库存三大举措,保障主体经营安全,以更加稳健、轻盈的姿态进军代建赛道。

  在稳业绩方面,滨江集团力保全国销售额1%的份额。截止2023年年末,滨江集团实现销售额1534.7亿元,占全国商品房销售额的1.32%,市场份额较2022年提升0.17个百分点。在杭州大本营,滨江集团以1276.7亿元销售额,稳居榜首之位,市场份额高达33.4%。

  图:滨江集团2018-2023年销售额及行业份额

  在降负债方面,滨江集团积极减杠杆、降成本,狠抓财务稳健。根据2023年半年度报告,滨江集团净负债率21.5%,大幅降低33.9个百分点。有息负债较年初大幅减少超110亿元,在当前360亿元的基础上,计划2024年再降10%以上,现金短债比2.07,可有效覆盖短期债务。

  图:滨江集团2019-2023上半年债务指标

  在库存去化方面,滨江集团提出“三大战役”,通过大平层攻坚战、车位商铺促销战到外地慢销、滞销、晚销项目的变现战实现回笼资金。戚金兴董事长在“乡村振兴、共同富裕”成果汇报会上表示:“目前,三大战役剩余的总货值约167亿元,计划三年左右去化80%”。通过加速滞销货值的变现,将资金置换到更优质区域,让滨江集团有足够多的底气应对市场挑战。

  下行市场中,唯有保障财务安全、稳健经营,才有可能穿越周期,跑赢大势。正是基于对市场的精准预判,滨江集团未雨绸缪,提前做好部署,方能在行业深度调整的当下,主动进军代建领域,并且“站着”做代建。

  轻重并举,稳健拓新,解密滨江大模式

  代建的本质是提供专业化服务,只有在合作过程中帮助委托方解决问题,保证服务质量,相互建立信任关系,才能在代建赛道中构建竞争壁垒。滨江集团将目光聚焦城投公司,从高维层级介入,与城投公司建立战略合作关系,构建滨江代建护城河。

  早在2021年起,滨江集团便与湖州城投、金华城投签署了战略合作框架,在当地房地产开发领域展开深入合作。为满足委托方诉求,滨江集团量身制定了重资产开发、小股操盘、轻资产代建等多元合作模式,根据项目去化率预估,匹配不同的模式:

  若预估项目1年内去化率能达80%以上,优先选取重资产开发模式;

  若预估项目1年内去化率能达50%以上,选择合作开发模式,共同分摊风险;

  若预估项目1年内去化率在50%以内,则以小股操盘模式介入;

  若预估项目流速正常,优选轻资产代建输出;

  目前,滨江集团成功落地多个项目,其中与金华城投合作的和品、悦品项目均是重资产开发,股权占比51%。湖州太湖未来社区项目则是小股操盘,湖州茅安前项目为纯轻资产代建。

  滨江集团深知自身金字招牌来之不易,因此在代建项目拓展时,品牌安全仍是首要诉求。滨江管理不盲目扩张,追求规模,而是在保证品牌健康的前提下,筛选优质项目,最终项目的高品质落地也能反哺品牌,形成正向、良性的循环。

  产品为本,团队赋能,积蓄增长动能

  浙系企业素有匠心精工的产品打造精神,身为浙企中的头部代表,滨江集团在省内及长三角重点城市获得了众多购房者、供应商及合作方的认可。能够取得多方共同的信赖,源于滨江集团两大制胜法宝——成本优势与团队优势。

  在成本方面,其优势在于取舍有度,并不非纯粹的压价。例如在集采方面以更低的价格获取更优质的设施设备,而在施工工艺方面,则适当提高人工成本,保证最终产品呈现。

  与滨江集团合作的企业多为大型国央企或混合所有制企业,在公开招标过程中,价格比拼更加激烈,因此滨江集团的成本控制是从实战中历练出来的,更经得起市场考验。

  图:滨江集团2017-2023上半年综合融资成本走势

  在团队方面,滨江集团素有精干高效的特点,项目平均6个月内实现开盘,9个月实现清盘,在大本营杭州平均2-3个项目共用一个团队,在金华、湖州等机会型城市,首个项目需要20-25人团队,通过区域聚焦、资源共享后,后续项目则能逐渐精简至10人以下。身为千亿规模的企业,却保持着行业内极为精简的人数,人均销售高达1.43亿元,领跑业内多数企业。

  图:滨江集团2018-2023年人均销售额走势

  对于房企来说,产品是根基,团队是血脉,两者相辅相成。优质产品是企业竞争力的保障,团队则是实现产品落地的关键。滨江集团坚持产品为王,持续提升品质,鼓励员工高效工作,为未来发展积蓄更多动能。

  锚定赛道,顺应趋势,共谋新发展模式

  站在发达国家的角度来看,我国代建赛道发展仍处于起步阶段,发展的空间广阔。但受当前宏观形势影响,城市间存在分化情况,企业需要根据自身定位,做好合理布局规划。滨江集团代建业务虽处于重启初期,但对行业已有深度、透彻的思考,制定了清晰的业绩目标与业务方向。

  在业务方向上,近两年城市更新、保障房地位有显著提升,根据“14号文”披露内容,未来或将形成“市场+保障”双轨制,通过保障性住房解决工薪收入群体住房困难问题,同时中央多次提及的“三大工程”建设预计在2024年将加速落地。两个政策所涉及的保障性住房、商品房均是滨江集团擅长的主力业务,而城中村改造或将成为滨江代建锚定的发力方向。

  目前,滨江集团已和杭州、金华、湖州三个城市的地方政府沟通城中村改造业务事宜,并提供了滨江集团的若干想法及思路,未来将聚焦城区常住人口300万以上的热点城市,发掘业务机会。

  在业绩目标方面,滨江代建将作为战略储备业务,配合重资产实现稳健过渡。在保留团队的基础上,每年争取拓展10个左右的项目,未来短周期内,承担起集团100亿左右的销售额,中长周期目标则需要根据宏观形势再做决定。

  结语

  当前,越来越多的企业参与代建赛道中,有的是被迫转型,有的是探索新机遇,面对日益激烈的业务竞争环境,能够保持相对理性的状态,实属不易。一路走来,滨江集团扎根优质区域,坚持精耕细作,始终以稳健的姿态面对行业变化。

  未来,滨江集团将继续保持企业特质,充分发挥品牌深入人心、产品品质突出、人员精干高效的核心竞争力,通过加强与城投企业战略合作,在代建赛道中构建滨江专属的、不可替代的竞争优势。

来源:中指研究院

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