金地集团：保持财务稳健，拓展持有业务
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2024年上半年，国内经济延续恢复向好态势，在政策宽松的大环境下，房地产市场在低迷中寻求复苏，但市场需求依旧疲软、行业整体增速放缓等现象也让房企继续面临着压力与挑战。
8月30日，金地集团（600383）发布了2024年中期业绩报告。2024年上半年，金地集团实现营业收入211.29亿元，其中房地产项目结算收入141.01亿元，结算面积131.36万平方米；累计实现签约面积240.3万平方米，签约金额361.1亿元，销售规模稳居行业第一阵营；经营活动产生的现金流显著回正，净额为45.9亿元，截至6月底，持有货币资金231.2亿元。
在复杂的市场环境中，金地集团凭借其在财务管理、债务管理、资产布局及业务多元化等多方面的优势，展现出较强的韧性和市场竞争力。
财务安全，债务兑付压力可控
8月12日，金地集团有一笔4.8亿美元的海外债到期，这也是金地集团2024年到期的债券中规模最大的一笔。金地集团于2021年8月发行该笔债券，票面利率4.95%。而早在8月10日，金地集团已将约4.92亿美元的本息存入指定银行账户，全额偿付到期票据本息。截至6月底，金地集团合并报表范围内发行的境外债券余额33.42亿元，且在2024年9至12月内到期的境外债券余额为0亿元。
从2024年年初开始，金地集团已相继兑付“21金地MTN001”“21金地MTN002”“21金地MTN003”“21金地MTN004”“21金地MTN005”“16金地02”等境内债券，加上上述兑付的美元债，偿付的公开市场债务总额超过170亿元。
全年来看，金地集团在2024年共有9笔境内债、1笔境外债、3笔ABS到期，涉及到期规模约180亿元，偿付压力主要集中在上半年，如今已经平稳度过。
金地集团重视现金流管控，在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，提升资金利用效率。截至6月底，金地集团持有货币资金231.2亿元。金地集团表示，在面对行业下行的冲击时始终高度重视现金流管理，紧抓销售回款，常态化压力测试，为发展留足安全边际。为增加现金，上半年金地集团处置了西安西沣路旧改项目DK2-1一级土地整理地块，退出绍兴都会云上项目股权等，并持续推动多个项目的投后管理工作。
同时，金地集团始终将负债规模和融资成本保持在合理水平。截至6月底，金地集团计息负债余额为817亿元，资产负债率68.3%，剔除预收款项后的资产负债率为60.0%，净负债率为53.0%，债务融资加权平均成本为4.38%。
资产优质，土储分布于高能级城市
在行业规模下行的态势下，不同能级城市之间的分化仍在不断加剧，高能级城市的销售市场更具有韧性已成为行业的共识，因此一线城市和热点二线城市核心地块成为越来越多房企的投资重点。
金地集团坚持深耕一二线主流城市的投资策略，目前已形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区以及中西部和东北核心城市为主的区域布局。截止6月底，金地集团拥有总土地储备面积约3589万平方米，权益土地储备面积约1599万平方米，其中，一、二线城市占比达约75%。
凭借于此，尤其是在上海、广州、北京、深圳、武汉等高能级城市的深厚积累，上半年金地集团展现出较好的经营稳定性。2024年上半年，金地集团累计实现签约面积240.3万平方米，签约金额361.1亿元，在整体市场筑底的大背景下，仍然稳居行业销售规模的第一阵营。根据其近3年的合约销售速度估算，金地集团的土地储备足以支撑未来4年左右的发展需要，土储充足。
整体来看，2024年上半年，土地市场成交规模呈现缩减态势，土地市场表现相对低迷，尤其是低线城市土地出让规模明显下降。土地市场溢价率的贡献主要来自一线和核心二线城市，核心城市外围板块及其他大部分城市土地市场热度持续低迷。在此环境中，优质的土储结构可以让金地集团的安全性和流动性相对较高，抵御行业周期的波动性也更强，同时也能够更好地把握市场复苏所带来的销售弹性。
多点开花，代建版图持续扩张
在传统的房地产开发业务外，金地集团积极推进业务的多元化发展，上半年在商办物业、物业服务、代建业务等业务板块均取得显著进展。
尤其是在代建业务领域，金地管理继续保持行业领先优势。2024年上半年，金地管理成功进入苏州、深汕合作区等多个新城市（300778）市场，规模持续高质量发展。同时，在杭州、武汉等原有城市保持深耕，在产业园建设、企业总部打造、存量更新等项目类型方面也取得不小的进步。截至6月底，金地集团的代建业务已布局全国超60城市，管理服务项目超215个，累计签约管理面积达3328万平方米。
此外，在“代建+”服务方面，金地管理依托金地集团各板块的能力和资源，以代建为基础，向开发的前后端延展服务。如金地的产业IP“金地威新” 建立完善的产业生态链，目前已在全国开发运营产业类项目共42个，管理面积超过400万方。在代建的基础上，金地管理也有能力提供包括产业规划、开发管理、产业招商和园区运营等不同阶段的服务。
商业物业方面，2024年上半年客流同比提升14%，销售额同比提升3%，会员数量同比提升11%；写字楼物业方面，通过良好的产品力、服务力和积极的招商政策，写字楼整体出租率较2023年底提升2.7%；长租公寓方面，2024年上半年获取6个轻资产项目，成熟期项目保持平均出租率94%、租金收缴率99%，在运营的长租公寓项目中已纳保占比达65%。
物业管理服务部分，金地智慧服务在上半年继续夯实业务基本盘，截至6月底，合约管理面积约3.88亿平方米，其中在管面积约2.41亿平方米。2024年上半年中标深圳市光明区机关办公区物业管理服务等多个项目，实现政府公建、设施服务、合作医院、合作院校等业务的持续突破，同时还保持产业园项目的稳健获取。
多元化业务的拓展，一方面可以帮助金地集团降低对房地产开发业务的依赖，另一方面也为其创造新的利润增长点，增加现金来源。
当前，房地产行业正面临整体规模增速放缓的发展态势，但从中长期来看，房地产行业仍是重要的支柱产业，有质量增长的企业也必将成为市场长期发展的重要着眼点。未来，在楼市逐渐企稳回暖后，轻装上阵的金地集团也将在政策扶持下优先收益，前景也更值得被期待。
来源：中指研究院
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